こんにちはぴゅあおです！この記事ではマンション建て替え(以下、タワマン建て替えと表記)
をする際に不動産投資を始めるべき理由をシェアします。
お金を払わずに新築マンションに住める！やったー！！
建て替えすると無料で新築マンションになるから嬉しいよね。
でもさらにお得なことがあるのを知っているかい？
え！？新しくなる以外にお得なことがあるってこと！？
実は新築になるだけで十分うれしいのですが、
このタイミングで不動産投資をはじめると
タワマン建て替えのメリットをフル活用できます。
失敗をしない投資です！！というと詐欺師が良く使いそうな誘い文句ですが、
タワマン建て替え時の不動産投資にはこのフレーズがぴったりです。
これからの説明ではタワマン建て替えをする物件の権利保有者を
を「地権者」と呼びますね。
まずは”一般的な不動産投資”について簡単に説明してから本題に入ります。
先に答えを言ってしまうと、”一般的な不動産投資”のデメリットを
限りなく０にすることができるのが、地権者ができる不動産投資なのです。
注意事項
＊今回の記事で説明するタワマン建て替えは地権者に建て替え費用負担が
ない場合になります。建て替え費用負担を求められる場合は考えるべき要素が増えます。
ただ、タワマンに建て替わる場合は他例より地権者に負担がないケースが大半です
＊”一般的な不動産投資”と表記していますが、タワマン建て替え時の不動産投資
と区別するための便宜上の表記です。
一般的な不動産投資とは？？
まず”一般的な不動産投資”について説明するよ！
不動産投資とは簡単にいうと、大家になって家賃収入を得ることです。
ハイリスクハイリターンといわれる株やFXに対し、
ミドルリスクミドルリターンに一般的には分類されます。
購入した不動産のローン返済を第三者からの家賃で充当する。
完済後も家賃を受け取ることもできることから、若いうちから
できる年金対策とも言われています。
また、団信(団体信用保険)もつけられるので生命保険の代用とみることもできます。
住宅ローンとかでつけるやつです。
団信って住宅買う時に契約するやつだよね！
入居者づけや管理を委託することが今は一般的なので、不動産購入後の
手間はほとんどないですね。(購入後は月に平均1時間割かないレベルです)
今は一種のブームとなっていて、不動産投資に特化している
不動産会社も多くあります。
無料面談を行う会社も多くあり、直接話を聞くとより詳しく不動産投資
を理解できます。多くの企業でオンライン面談を採用しているので、
必ずしも時間をとって出向く必要はありません。
無料で資料請求もできるので、資料を見てから無料面談をすると、話の前提を
理解したうえで話せるのでイメージしやすいかもしれません。その際には情報
が偏りを防ぐために無料面談は複数の会社で試してみることををオススメします。
一般的な不動産投資のメリットとデメリット
メリット① 生命保険として代用できる
不動産投資と生命保険はどんな関係があるのか全くわからないよ。。。
自己居住の物件でなくても団信(団体信用生命保険)をつけられるんだ。
どういうこと！？
つまり、契約者が亡くなった場合は残りのローン支払いがすべて免除される。
生命保険は現金で支払われ、不動産投資においては不動産として手元に残るということなんだ
なるほど。そのまま家賃収入を得るもよし、売却してもよし、ということだね！
メリット② 自分年金にすることができる
今度は年金！？これもまったくどういうことかわからないよ。。。
今度生き続けたときの話になるんだけど、(笑)
ローン返済が終わったら、今度は家賃収入がそのまま入ってくるからそれが
年金代わりにできるんだ！もちろん収入に対して税金とかはかかるけどね。
ほぉ。生命保険にも年金になるなんてそれはすごい！
商品と言ってよいのかわかりませんが、生保にも年金にもなる不動産投資はすごい！
メリット③ レバレッジ効果が効く
今度は言葉の意味すらわからないよ。。。
銀行から借り入れすることで自己資金が少なくても、高額の資産を取得
することができるんだ。例えば、不動産投資ローンを利用をすれば、自己資金
の7～8倍の資産を取得することもできるんだよ。(どれだけ融資を受けられるか
はケースバイケース)
借入をすることで自分の資産の何倍もの物件を購入することができるんだ。株式投資でも
保有する現金の数倍を投資できますが、不動産投資はさらに規模が大きいです。
デメリット① 空室リスク
借り手がつかない場合、ローン返済額を自らが負担する可能性アリ
デメリット② 不動産価格の下落リスク
購入時よりも不動産価格が下落するリスク
デメリット③ 金利変動リスク
金利上昇に伴い、返済額が大きくなるリスク(変動金利で借り入れをした場合)
地権者が不動産投資を行うべき４つの理由
一般的な不動産投資のメリデメを説明したので、
それを踏まえて、何故地権者が不動産投資を行うべきなのか？という理由を話します。
なによりも大きな理由は一般の不動産投資のデメリットがほぼなくなることです！
①一般的な不動産投資のデメリットを相殺できる
先ほど説明したデメリットは受けにくいです。
・空室リスク
タワマンを建てるのはそもそも需要が高い人気エリア。
そのため他エリアの物件と比べて空室リスクが低い。
また市場価格より安く購入していることにより、
家賃を下げることによってもアピールできる。(同エリアの他の物件よりも安い金額を提示可能)
立地面・価格面からも空室リスクが低い！
市場価格より安く購入できるため、賃貸価格相場よりもかなり低いローン返済額になる。
そのため、賃貸価格を安くするという戦略がとれるんだ。
一方で市場価格で購入した場合はローン返済額が高いから
賃貸価格を下げるという戦略がとりにくいんだよね。
だってローン返済額を下回ってしまうと投資と言いながらも毎月の赤字が決定
してしまうからね。
・不動産の価格下落リスク
全体的な傾向はあれど、需要が高い立地の場合には価格は落ちにくい。
タワマンに建て替えをするということは間違いなく需要が高い地域。
この部分は理由③でもうすこし細かく話します。
・金利変動リスク
金利上昇により、返済額が大きくなる可能性はありますが、
安い価格で購入したため、賃貸価格と比べてローン返済額は低い。
そのため返済額が多少大きくなっても返済に困る可能性は限りなく低い。
②毎月の不労所得を獲得できる
賃貸価格相場＞ローン返済額、になるため、その差益が収入として入ってきます。
もちろん、税金や管理費などは引かれますが、それでも手元に毎月収入が入ってくる。
物件にもよるけど、私の場合は5万円くらい入ってくることを想定しています。
込んでいます。この収支は地権者の不動産投資ならではの金額です。
一般の不動産投資であればせいぜいプラス1万、場合によってはマイナスもありえます。
③市場よりも安い価格で購入できるために失敗しにくい
価格が低いのと失敗しにくいってどう関係するの？？
賃貸に出す価格を下げることをして客付けすることもできますが、その場で売って清算することもできるんだ。
その場で売るって失敗したってことじゃないの？
その場で売った場合でも現金が手元に残ることを考えると失敗とは言えないかな。
現金が手元にのこるってどういうこと！？
具体例で説明をします。
例：
地権者の購入価格(3000万円)
市場価格(4000万)
この場合、1年後に売った場合、この差額が手元に残ることになります。
いやいや、1年後は市場価格がもっと下がっていることもあるんじゃないの？
市場価格より多少下がることもありえるが、購入価格を下回るほどの下落は考えにくいね。
売却手数料や税金もかかるけど一定程度のお金は残る。
タワマンを建設する場合、1棟で１０００部屋くらいの規模になります。
この規模の開発になると誰もが知っている超大手ディベロッパーが綿密に立地等から
需要を調査をして決めます。普通に考えてもすぐに需要が下がる可能性エリアを選びませんよね。
もちろん１００%の保証はできませんが、自力で０から物件を選ぶときと比べて
はるかに詳細に立地を考えています。
④住宅ローンを組んでいても融資をうけやすい
融資をうけやすいかどうかは借りる人の属性で決まるものじゃないの？
もちろん一つの要素として属性は関係あるよ。ただそれ以上に、市場価格より安く購入
できることが融資の判断にプラスに働くんだ。住宅ローンを組んでいる場合は特に厳しく審査される。
担保という点からも、銀行はコンサバに見るので住宅価格(価値)の7割程度
しか融資を行わない場合が多い。
借りたい額と上記の住宅価格の７割の差額を頭金として求められる。
今回の地権者での購入価格はすでに市場価格の7割程度であることから、
頭金は求められない可能性の方が高い。
仮に求められたとしてもかなり少額になると考えられる。
デメリットは？
ちょっとちょっと、メリットばっかり説明してるけど、こんなにおいしい話の裏には
アブナイ事情があったりするんでしょ？ちゃんと教えてよ！！
良い事ばかりで怪しく感じる方もいるかもしれませんが、
本当にデメリットらしいデメリットってないんですよね。。。
強いて言うなら、マンション建て替えの手続きが面倒という
ことくらいでしょうか。
これは不動産投資のデメリットではないかもしれませんが。
まとめ
地権者であるのならやらない理由がないよ。
まずはそもそも不動産投資って何か？って知ってみるのが早いと思う。
直接話すのが億劫と思うのであれば、まずは無料の資料請求がおすすめ！
タワマンに建て替えをします！！ってなった瞬間、買ってない宝くじがあたった
ようなものだよ。
これは地権者であることが条件であるので再現性のあるやり方ではないです。
地権者であれば、まずは一般の不動産投資について触れてみてください。
一般の不動産投資を理解すればするほど地権者として不動産投資のメリットの
大きさを感じられると思います。
お金をかけずに知識は得られるので是非活用してみてください。
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